Diferența dintre preț de vânzare, valoare de piață și valoare impozabilă

De ce există mai multe cifre

Un proprietar vede un anunț similar și spune: „apartamentul meu valorează atât”. Un cumpărător face o ofertă mai mică. Banca primește un raport cu altă valoare. Primăria folosește o valoare impozabilă, care – de cele mai multe ori – este diferită de cele de mai sus. Contabilitatea poate discuta despre valoare justă. De aici apare frustrarea: care este cifra adevărată?

Răspunsul matur este că nu toate cifrele răspund la aceeași întrebare. Prețul de vânzare, valoarea de piață și valoarea impozabilă sunt concepte diferite. Dacă le compari fără scop, dată și context, compari instrumente diferite ca și cum ar fi aceeași riglă.

Prețul de vânzare

Prețul este suma convenită într-o tranzacție sau suma cerută într-un anunț, dacă vorbim despre preț de ofertă. El poate fi influențat de urgența vânzătorului, strategia cumpărătorului, emoții, informații incomplete, condiții de plată, relații între părți, mobilier inclus, termene, comisioane sau nevoia de finanțare.

Prețul este real pentru acea tranzacție, dar nu devine automat valoare de piață pentru toate proprietățile similare. Un preț excepțional poate fi un semnal, nu o regulă.

Valoarea de piață

Valoarea de piață este o opinie profesională asupra sumei estimate la care un activ ar putea fi tranzacționat între părți informate și independente, în condiții de piață și fără constrângeri neobișnuite, conform definițiilor și standardelor aplicabile. Ea nu este o promisiune că proprietatea se va vinde exact la acea sumă la data evaluării sau în orizontul de timp aproximat.

Valoarea de piață se bazează pe date, comparații, abordări și raționament. Ea încearcă să elimine particularitățile extreme ale unei tranzacții și să reflecte comportamentul participanților de pe piață.

Valoarea impozabilă

Valoarea impozabilă este folosită pentru calculul impozitului local pe clădiri, conform regulilor fiscale și standardelor aplicabile acestui scop. Ea nu trebuie confundată cu valoarea de piață și nu ar trebui folosită pentru vânzare, creditare sau raportare financiară.

Pentru proprietari, aceasta este una dintre cele mai importante distincții. Un raport pentru impozitare poate fi corect pentru primărie și nepotrivit pentru bancă. Un raport pentru bancă poate fi corect pentru credit și nepotrivit pentru calculul impozitului.

Alte cifre care pot apărea

Valoarea justă apare în raportarea financiară. Valoarea de asigurare poate viza costul de reconstrucție sau alte baze specifice poliței. Costul istoric este suma plătită sau înregistrată. Valoarea contabilă este rezultatul regulilor contabile. Prețul cerut este strategia vânzătorului. Toate pot fi relevante, dar nu interschimbabile.

Un profesionist nu întreabă doar „care este valoarea?”. Întreabă „care bază a valorii, pentru ce scop, la ce dată și pentru ce utilizator?”.

Exemplu conceptual

Imaginează-ți o clădire comercială. Proprietarul cere un preț ridicat pentru că a investit în finisaje. Piața poate recunoaște doar o parte din acea investiție. Pentru impozitare se poate aplica o metodologie specifică valorii impozabile. Pentru raportare financiară se poate analiza valoarea justă. Pentru asigurare poate conta costul de reconstrucție. Niciuna dintre aceste cifre nu trebuie declarată „falsă” doar pentru că diferă.

Diferența vine din întrebarea la care răspunde fiecare.

Întrebări frecvente

De ce banca nu acceptă prețul din contract?

Pentru că banca are nevoie de o opinie independentă asupra garanției, nu doar de suma negociată între vânzător și cumpărător.

De ce valoarea impozabilă poate fi diferită de valoarea de piață?

Pentru că are un scop fiscal și reguli specifice. Nu este concepută ca preț de tranzacție.

Pot folosi cea mai mare valoare dintre toate?

Nu în mod profesionist. Trebuie folosită valoarea potrivită scopului. Alegerea convenabilă a cifrei poate produce erori și riscuri.

Provocarea pentru cititor

Data viitoare când auzi o valoare, pune patru întrebări: pentru ce scop, la ce dată, pe ce bază și pentru cine? Dacă nu primești răspuns, nu ai valoare. Ai doar o cifră.

Surse consultate

• ANEVAR - Standarde de evaluare

• ANEVAR - Evaluarea pentru impozitare

• FairValue - Raportare financiară